Zákon myslí i na takové situace a forma prodeje nemovitosti tzv. „na dožití“ se řeší formou věcného břemene. Kromě kupní smlouvy je nutné sepsat dokument nazvaný „Služebnost doživotního užívání“. Tato smlouva se spolu s kupní smlouvou zapisuje do Katastru nemovitostí a přináší výhody oběma stranám.
Výhody pro prodávajícího i kupujícího
Prodávající má jistotu, že může v klidu dožít ve svém domově. Prodávající, který nepotřebuje nemovitost k užívání ihned a plánuje ji jako investici do budoucna nebo pro své dospívající děti, má zase bezpečně uložené peníze. Jak forma prodeje s věcným břemenem „na dožití“ probíhá? Existují dvě možné varianty. V obou případech se dům či byt prodá příslušnému kupci a prodávajícímu se v nemovitosti zřídí věcné břemeno dožití.
1. varianta – nižší pořizovací cena s odhadem dožití prodávajícího
Nejčastěji prodávající s kupujícím volí první variantu. V ní se nejprve odhadne možná doba dožití majitele a přihlédne se k současným cenám nájmů v dané lokalitě. Finální kupní cena se poníží o příslušný roční počet splátek nájemného. Prodávající v nemovitosti zůstane bydlet a na své náklady bude hradit provozní poplatky (voda, energie apod.) a běžnou údržbu, tak jako tomu je v klasickém nájemním vztahu. Nový majitel pak hradí na své náklady velké opravy. Pro kupující je tato varianta lákavá vzhledem k nižší pořizovací ceně. Na druhou stranu ale nikdy nedokáže predikovat výši výnosu, resp. finální pořizovací cenu, protože nelze odhadnout, jak dlouho bude v nemovitosti prodávající ještě žít. Pro mnoho kupujících a prodávajících může být ale tato varianta těžko morálně uchopitelná, neboť se zde predikuje předpokládané úmrtí prodávajícího. V tom případě přichází na řadu druhá varianta.
2. varianta – běžná tržní cena s placením nájemného
Nemovitost se prodá za běžnou tržní cenu místně obvyklou a prodávající zůstane v nemovitosti bydlet. Novému majiteli ale bude platit místně obvyklý nájem, hradit bude rovněž provozní poplatky a běžnou údržbu. Nový majitel tak bude mít zajištěnou návratnost investice po dobu, kdy nebude nemovitost sám užívat. Prodávající zase bude díky věcnému břemenu dožití chráněn zákonem a mít jistotu, že může v nemovitosti bydlet až do své smrti.
Jak je to s hypotékou?
I tato situace se dá řešit. Pokud máte byt či dům s hypotékou a chcete prodat nemovitost s věcným břemenem dožití, musíte se nejprve domluvit s bankou. V rámci procesu prodeje (resp. před samotným prodejem) musíte nejprve hypotéku splatit bance. Banka by vám jinak nedovolila nemovitost prodat. Vše se dá ošetřit smluvně, s veškerými náležitostmi vám pomůže profesionální realitní makléř s advokátní kanceláří.
Jaká jsou úskalí?
Připravte se na to, že prodej nemovitosti s věcným břemen dožití trvá mnohem déle než klasický prodej nemovitosti. Už jen proto, že se jedná o náročnou právní transakci a typ prodeje, který mnoho lidí ani nezná. Je potřeba najít kupce, který nepotřebuje nemovitost využívat hned, ale chce si v ní uložit peníze do budoucna. Zvýhodněné jsou samozřejmě atraktivní lokality, kde se předpokládá růst cen a celkový rozvoj. Z tohoto pohledu je na tom nejlépe Praha, větší krajská města a jejich okolí.
Jste chráněni zákonem – věcné břemeno nelze vypovědět
Pokud přemýšlíte nad možností prodat nemovitost s věcným břemenem dožití, jste chráněni zákonem. Služebnost doživotního užívání zapsaná v Katastru nemovitostí je nevypověditelná. Zrušit ji nemůže ani nový majitel. Automaticky přechází na všechny možné další vlastníky nemovitosti, kterým by se rozhodl majitel nemovitost prodat.
Rada na závěr
Nikdy se nepouštějte do takovéto formy prodeje sami. Najděte si profesionálního realitního makléře, který spolupracuje s prověřenou advokátní kanceláří. Jedná se o složitou transakci a nezkušený amatér by mohl snadnou způsobit chyby, které lze zpětně už jen těžko napravit. Pročtěte si proto reference makléře, ptejte se na jeho zkušenosti a dejte i na vlastní instinkt. Jedná se o citlivou záležitost, realitní makléř by měl být empatický a být vám oporou. Měl by vám především pomoci najít vhodného kupujícího, se kterým si budete rozumět po lidské stránce. U prodeje s věcným břemenem dožití je to naprostou nutností.
